febrero 6, 2023

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El gobierno español adopta un paquete legislativo para aliviar la carga hipotecaria | hogan lovells

[co-author: Carlos Carbajo Amigó]

El Gobierno de España ha aprobado el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se introducirán varias medidas estructurales para mejorar el mercado hipotecario español. En concreto, las medidas se estructuran en tres partes: (i) un nuevo código de buenas prácticas para mitigar la subida de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios residenciales; (ii) la reestructuración de la deuda de los hogares vulnerables; y (iii) medidas estructurales encaminadas a mejorar y aumentar la transparencia del mercado hipotecario español («RDL 19/2022»).

Nuevas buenas prácticas para prestatarios vulnerables

Se propone un nuevo código temporal de buenas prácticas para proporcionar cierto alivio a los prestatarios de clase media en riesgo de sufrir por un aumento en los pagos de la hipoteca (por un aumento en el Euribor), para que los hogares se adapten gradualmente al nuevo entorno de tipos de interés.

Este nuevo código de buenas prácticas se aplica a:

  • Los titulares de deudas o créditos garantizados con hipotecas inmobiliarias sobre la vivienda habitual del deudor o acreedor hipotecario;

  • préstamos hipotecarios cuando el precio de compra no supere los 300.000 euros; Y

  • Préstamos desembolsados ​​hasta el 31 de diciembre de 2022.

Las medidas concretas a incluir en esta nueva ley de buenas prácticas se desarrollarán por acuerdo del Consejo de Ministros e incluirán, entre otras, la ampliación de los plazos de amortización, el establecimiento de cuotas fijas temporales o una disposición especial. Ofrecer ofertas para convertir préstamos con tasa de interés aplicable y tasa fija. Además, aún no están claras las condiciones aplicables y los requisitos que deben cumplir los deudores para beneficiarse del Código de Buenas Prácticas.

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El nuevo código se aplica a las empresas que voluntariamente se adhieren a un código de buenas prácticas. Su cumplimiento está abierto a las entidades de crédito y otras sociedades o personas físicas que desarrollen la actividad de concesión de préstamos hipotecarios o préstamos a título profesional en España.

Desde el momento en que la institución o prestamista se adhiera al Código de Buenas Prácticas, deberá implementar las medidas que en él se especifican. No obstante, para ello, el deudor deberá demostrar previamente que sus operaciones y los criterios de elegibilidad para deudores se ajustan a lo establecido en la Ley de Buenas Prácticas.

instituciones o acreedores del Tesoro y la Secretaría General de Finanzas Internacionales (Secretaría General del Tesoro y Financiero Internacional) sus seguidores.

Las nuevas transacciones bajo este nuevo Código de Buenas Prácticas no deberán, entre otras cosas:

  • dar lugar a un cambio en la tasa de interés pactada, salvo que se ajuste a alguna de las medidas del nuevo Código de Buenas Prácticas;

  • comercializarse con cualquier otro producto nuevo envasado o combinado; O

  • Proporcionar protección adicional, ya sea personal o real, no cubierta por el contrato original.

Ampliación y fortalecimiento del Código de Buenas Prácticas para Familias Vulnerables existente

El RDL 19/2022 también modifica el vigente Código de Buenas Prácticas para Deudores Hipotecarios Vulnerables (aprobado en 2012) en consonancia con el actual entorno de tipos de interés. De esta forma, el tratamiento de estas situaciones se calibra con las siguientes medidas:

  • Cuando el incremento del esfuerzo hipotecario supere el 50% – Período de carencia de 5 años (período de carencia) del principal del préstamo y del tipo de interés aplicable al Euribor menos el 0,10% del Euribor corriente y el 0,25%.

  • Si el aumento en el intento de hipoteca es inferior al 50%, el principal del préstamo es de 2 años y el período de prórroga es de hasta 7 años.

  • Introducción de una nueva obligación para las empresas de cumplimiento de garantizar que los derechos de los acreedores estén protegidos cuando los préstamos se cedan a terceros.

  • Otras mejoras incluyen:

  1. La posibilidad de solicitar el pago de los acreedores (dación en pago) durante 24 meses (el doble del período actual de 12 meses) a partir de la solicitud de reestructuración; Y

  2. Al término de la primera reestructuración, si el deudor se encuentra en situación de vulnerabilidad por las mismas u otras razones, solicitar a la empresa que estudie la segunda reestructuración.

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actividades complementarias

El RDL 19/2022 ha introducido nuevas mejoras, entre las que se encuentran:

  • No se cobrarán comisiones por el cambio de préstamos y créditos hipotecarios a tipo de interés variable a tipo fijo hasta el 31 de diciembre de 2023;

  • medidas fiscales para evitar la carga fiscal sobre las innovaciones;

  • Medidas para promover la educación financiera; Y

  • Se fortalecerá el seguimiento de la implementación de ambos códigos.

Notas adicionales

El objetivo es que el paquete legislativo adoptado esté disponible a partir del 1 de enero de 2023.

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