junio 27, 2022

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El regulador bancario canadiense endurece las reglas hipotecarias HELOC para frenar el aumento de la deuda de los propietarios de viviendas

Casas en venta en una nueva subdivisión en Airdrie, Alta. , viernes, 28 de enero de 2022. La Asociación Canadiense de Bienes Raíces dice que el ritmo de las ventas de viviendas se desaceleró en abril a medida que aumentaron las tasas hipotecarias.Jeff McIntosh/La prensa canadiense

El tipo de línea de crédito hipotecario más de moda está en el fuego cruzado del regulador bancario canadiense, que busca frenar los préstamos riesgosos a medida que las tasas de interés más altas ejercen una presión adicional sobre los propietarios de viviendas cargados de deudas.

El producto bajo revisión es la Hipoteca de Rehabilitación – una hipoteca convencional Hipoteca Combinado con una línea de crédito que aumenta de tamaño cuando el cliente paga el principal de la hipoteca. El regulador, la Oficina del Superintendente de Instituciones Financieras (OSFI, por sus siglas en inglés), los llama Programas de Préstamos Hipotecarios Comunes, o «CLP, por sus siglas en inglés», y ha estado observando con cautela cómo se propagan salvajemente mientras los precios de las viviendas se disparan.

En los dos primeros años de COVID-19 Los préstamos hipotecarios de tasa ajustable durante la pandemia aumentaron un 34 por ciento y el valor total de los productos de préstamos sindicados ascendió a $ 737 mil millones en el primer trimestre de 2022, según datos del Banco de Canadá. Eso representó el 42 por ciento de todos los préstamos hipotecarios garantizados, frente al 37 por ciento en el primer trimestre de 2020 y el 36,5 por ciento en el mismo período en 2019.

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Este fuerte aumento llamó la atención de la OSFI. En un discurso de enero, el superintendente Peter Routledge dijo que las hipotecas cambiables ahora constituyen «una porción significativa de la deuda hipotecaria no asegurada de Canadá». Si bien reconoció que pueden ser herramientas financieras útiles cuando se usan de manera responsable, Routledge dijo que «también pueden crear vulnerabilidades» para el sistema financiero y aumentar «el riesgo de pérdida para los prestamistas».

OSFI dijo que anunciará cambios en las reglas que rigen estos productos esta primavera e identificó dos preocupaciones clave. Una es que la capacidad de pedir prestado capital de la vivienda después de cada pago de capital tiene el potencial de mantener a los clientes sumidos en deudas.

La otra es que los HELOC se pueden usar para enmascarar los problemas de flujo de efectivo que puede enfrentar un prestatario, lo que dificulta que los prestamistas y los reguladores detecten problemas inminentes, especialmente en tiempos de crisis.

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En un discurso en noviembre pasado, el Sr. Routledge insinuó que la OSFI podría obligar a los bancos a clasificar las hipotecas convertibles como préstamos más riesgosos, lo que haría más costoso para los prestamistas mantenerse en sus libros, ya que tendrían que asignar más capital a cada préstamo. También dijo que el regulador podría endurecer las reglas sobre cómo los prestamistas garantizan estos préstamos.

Los banqueros y los expertos de la industria hipotecaria dicen que el regulador también podría controlar las restricciones sobre cuánto pueden pedir prestado los propietarios de viviendas u obligarlos a recalificar los aumentos para su HELOC.

Estos cambios pueden ayudar a reducir algunos de los préstamos más riesgosos, pero no está claro si reducirán significativamente la demanda. Los expertos dicen que es probable que los bancos transfieran costos de capital más altos para esas hipotecas cobrando a los clientes tasas de interés más altas.

«Esto aumentará los costos para los prestamistas, en cuyo caso la estrategia de fijación de precios para este tipo de productos debe recalcularse para todos los prestamistas», dijo Maxim Stenser, director del grupo de cabildeo inmobiliario Mortgage Professionals Canada. «Si hubiera más costos involucrados en la fabricación y el mantenimiento de ese producto, sería más costoso proporcionarlo a los clientes, por lo que es probable que los clientes se vean afectados por ello».

Las hipotecas de refinanciamiento son ahora un producto básico para la mayoría de los principales prestamistas. Los bancos lo ofrecen como una poderosa herramienta de préstamo que permite a los clientes un fácil acceso a la equidad en sus hogares.

Un sitio web que promociona la línea prefabricada del propietario del Banco de Montreal expresa el concepto de una hipoteca rehabilitable de manera sucinta: «Solicite una vez. Pida prestado un poco. Pague un poco. Pida prestado de nuevo. Pague su hipoteca. Pida más prestado».

Otros bancos han marcado sus préstamos hipotecarios rehabilitables con nombres sobrecargados como Home Equity FlexLine de TD y Home Power Plan de CIBC. Los portavoces de los cinco bancos más grandes de Canadá se negaron a especificar el porcentaje del total de préstamos hipotecarios que representaban estos productos.

Pero los reguladores dicen que los productos también corren el riesgo de permitir que los clientes gasten más allá de sus posibilidades y acumulen una deuda persistente que podría hacerlos más vulnerables en caso de una recesión económica.

Con los precios nacionales de las viviendas disparados a finales del año pasado, Routledge dijo en noviembre que la capacidad de las hipotecas convertibles para dar a los propietarios una mayor parte de sus préstamos «puede al mismo tiempo alimentar y ayudar a los canadienses a resistir el aumento de las valoraciones de las viviendas». Esto se debe a que los propietarios pueden pedir prestado con base en líneas de crédito vinculadas a sus viviendas existentes para comprar propiedades e inversiones para vacaciones.

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Hoy, el mercado de la vivienda ha experimentado un frío severo debido al aumento de las tasas hipotecarias. economistas Predecir que el precio de una casa típica en Canadá podría caer por un factor de dos este año.

Esto reducirá el valor de las propiedades del propietario en relación con el tamaño de la hipoteca y los empujará más cerca del nivel de deuda que OSFI considera problemático: prestatarios que deben a su prestamista más del 65 por ciento del valor de la vivienda, también conocido como préstamo. to-value (LTV), una métrica clave Se utiliza para evaluar los riesgos en el sistema financiero. Un índice más alto representa un mayor nivel de endeudamiento que puede causar más problemas para el sistema financiero.

«Este subgrupo de prestatarios que deben más del 65 por ciento de LTV representa el mayor riesgo», dijo la portavoz de OSFI, Carol Sindon, en un correo electrónico esta semana.

Según datos del Banco de Canadá, los prestatarios por encima de este umbral representaron el 28 por ciento de los préstamos hipotecarios consolidados pendientes en el primer trimestre de este año. En el primer trimestre de 2020, fue del 42 por ciento.

No está claro si el nivel de préstamos de alto riesgo se ha reducido porque los precios de las viviendas han aumentado drásticamente o porque los prestatarios han estado retirando pequeñas cantidades de sus HELOC.

Independientemente, a medida que los precios de las viviendas comiencen a caer, los precios más bajos ejercerán una presión alcista sobre los índices LTV de los propietarios.

«Es importante tener en cuenta que estas cifras se basan en el valor de mercado actual de las viviendas y están sujetas a cambios a medida que se mueve el mercado», dijo la Sra. Seindon. «Si los precios de las viviendas caen desde esos niveles máximos, esperamos que el valor permanente actual del sector inmobiliario y la parte superior al 65 por ciento también aumenten».

Esto significa que los prestatarios pueden encontrarse repentinamente con una tasa mucho más alta. Si superan el umbral del valor permanente del 65 por ciento en la porción HELOC de su préstamo sindicado, tendrán que comenzar a pagar una porción del principal de HELOC. Para los prestatarios cuya capacidad se ha extendido al límite, esto puede causar estragos en sus finanzas.

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La mayoría de los HELOC solo requieren que los clientes paguen los intereses acumulados, no el capital del préstamo. Debido a que los préstamos están garantizados contra la vivienda del prestatario, por lo general tienen tasas de interés más bajas que las deudas no garantizadas.

Una de las razones por las que los bancos quieren ofrecer préstamos hipotecarios rehabilitables es que hacen que los consumidores tengan menos probabilidades de recurrir a un competidor. Es fácil asignar una hipoteca tradicional de un banco a otro, pero el CLP debe cancelarse por completo de uno de los prestamistas y volver a registrarse en el nuevo banco. Este proceso requiere que el prestatario pague las tarifas y pase por problemas administrativos.

No está claro si estos préstamos combinados representan un riesgo inminente para el sistema financiero. Los datos del Banco de Canadá muestran que un gran porcentaje de clientes tienen niveles de deuda relativamente bajos. A partir del primer trimestre de este año, el 41 por ciento de los prestatarios de préstamos sindicados tenían un valor a largo plazo igual o inferior al 50 por ciento.

La industria hipotecaria dice que la OSFI está exagerando. Dicen que los HELOC brindan a los prestatarios fácil acceso a la equidad en sus hogares a una tasa de interés más baja que otros préstamos como tarjetas de crédito, líneas de crédito personales y préstamos de día de pago.

Los HELOC se usan comúnmente para renovaciones de viviendas, inversiones en propiedades de alquiler, para acumular deudas de tarjetas de crédito más caras a tasas de interés bajas, así como una fuente de fondos de emergencia si el prestatario necesita una inyección de efectivo rápida.

Por ejemplo, si un prestatario pierde su trabajo y ya no tiene ingresos laborales para pagar su hipoteca, depender de un HELOC puede ser una medida temporal y de bajo costo para hacer los pagos de la hipoteca mientras busca otra fuente de ingresos.

Los HELOC evitan muchos más incumplimientos de los que provocan. La razón es simple. “Cuando los tiempos se ponen difíciles y no tiene dinero extra, las hipotecas modificables le permiten seguir pagando su hipoteca”, dijo Robert McCallister, agente hipotecario y estratega.

Lo que preocupa a los reguladores es cuando las medidas temporales se convierten en soluciones permanentes, un ciclo de endeudamiento que la Agencia Financiera del Consumidor de Canadá ha descrito como una «espiral de deuda con garantía hipotecaria».

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