febrero 1, 2023

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La burbuja inmobiliaria de Canadá puede colapsar hasta 2025 cuando el indicador parpadea

La burbuja inmobiliaria de Canadá está estallando y otro indicador emite una advertencia. La inversión residencial como porcentaje del PIB volvió a caer en el tercer trimestre de 2022, después de alcanzar su punto máximo un año antes. Una caída tan dramática en la inversión en vivienda solo precedió al surgimiento de una burbuja inmobiliaria. La investigación del banco central también indica que es probable que los precios reales de la vivienda disminuyan hasta 2025, lo que coincide bien con las previsiones destacadas.

La inversión residencial es genial hasta que se traga tu economía

La inversión residencial es la contribución de la inversión en vivienda al PIB. Incluyen la construcción de viviendas nuevas y las grandes reformas, así como algunos servicios. Es el mayor contribuyente directo al PIB, pero está lejos del impacto total. Las industrias relacionadas, como las finanzas y la construcción, también se ven muy afectadas por la vivienda.

El crecimiento de la inversión residencial es significativo, hasta consumir tu economía. Aumentar la participación del PIB significa que excede la producción económica general. Esta es una señal de una burbuja inmobiliaria, donde el exceso de crecimiento se está hundiendo en activos no productivos. No productivo significa que no proporciona más bienes o servicios, independientemente del costo. Puede costar un centavo o un millón de dólares, pero hace lo mismo para la producción.

La burbuja inmobiliaria estadounidense de 2006 es el ejemplo más conocido de PIB de consumo de viviendas. La inversión residencial alcanzó un máximo del 6,7% del PIB en 2006, aproximadamente 1 de cada 15 dólares del PIB. Cayó bruscamente después de que comenzó la corrección, cayendo a casi el 2% en 2010. La economía depende más de los bienes raíces a medida que aumenta, lo que aumenta el riesgo de shock. Los países no quieren que una gran parte de su economía se limite a almacenar personas.

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Las fuertes caídas en la inversión residencial preceden a las fuertes correcciones en los precios de la vivienda

El Banco de Pagos Internacionales, un banco central para bancos centrales, produjo A Hoja de cálculo Confirmando esto. Descubrieron que la inversión residencial aumentó en relación con el PIB antes de que aumentaran los precios de la vivienda. La disminución de la participación es típica de la desaceleración del crecimiento del precio real de la vivienda. En promedio, encuentran que la recesión ocurre después de dos años de contratos de inversión. Los precios de las viviendas también han caído a un promedio de 4 años, según un análisis de docenas de recesiones.

¿Qué pasa con los recortes de tipos de interés? Los recortes en las tasas de interés durante períodos de inversión históricamente estables han llevado a precios de vivienda más altos. Esto se debe al efecto de la demanda acelerada, pero el efecto es diferente después de la burbuja. El Banco de Pagos Internacionales descubrió que las tasas de interés más altas están asociadas con una inversión residencial más baja. Sin embargo, lo contrario no fue estadísticamente significativo.

La razón de su fracaso para estimular el crecimiento del precio de la vivienda estaba fuera del alcance de la investigación. Especulan que los vendedores reacios evitan las caídas de precios a un nivel suficiente para evitar que se complete el ciclo. Si los precios caen lo suficiente, seguirá un ciclo de crecimiento más rápido.

Sin embargo, a los últimos datos de Canadá.

La economía canadiense dependía más de la vivienda que la de Estados Unidos en 2006

La inversión residencial en Canadá está disminuyendo casi tan rápido como crece. Supuso el 6,7% del PIB en el tercer trimestre de 2022, 0,4 puntos menos que el trimestre anterior y 0,9 puntos menos que el año pasado. Todavía se encuentra en un nivel que se pensaba que era inusualmente alto para los Estados Unidos, pero está cayendo bruscamente.

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Es posible que los bienes raíces canadienses no disminuyan hasta 2025

No son solo las tasas de interés. La participación de la inversión residencial alcanzó un máximo de 8,7% en el primer trimestre de 2022 y cayó 1,1 puntos en el año que condujo a la subida de tipos de interés. El crecimiento anual del precio real de la vivienda alcanzó su punto máximo después de un trimestre, según una investigación de la Reserva Federal de EE. UU. Una estimación de fútbol utilizando hojas de tiempo promedio en la investigación verá una recesión en el próximo trimestre y los precios reales de las viviendas caerán hasta 2025. Es fácil ver el primero del segundo.

Inversión residencial canadiense frente al precio real de la vivienda

Inversión residencial canadiense como proporción del PIB en comparación con el cambio porcentual anual en los precios reales de la vivienda.

* El período de corrección es el pico y el valle de los precios reales de la vivienda después de la burbuja inmobiliaria.

Fuente: Estadísticas de Canadá; La Reserva Federal de EE.UU. es una morada mejor.

La burbuja inmobiliaria de Canadá suele explotar con una caída de esta magnitud

¿Cómo se sostiene esto históricamente? Canadá ha tenido dos grandes burbujas inmobiliarias con fuertes correcciones: una a principios de la década de 1980 y principios de la de 1990. La burbuja de principios de la década de 1980 vio un pico de inversión residencial en el segundo trimestre de 1981, y los precios de las viviendas un cuarto después de eso. La corrección de pico a valle duró casi 4 años, cerca del promedio.

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La burbuja inmobiliaria de la década de 1990 vio un pico en la inversión residencial en el cuarto trimestre de 1989. Los precios reales de la vivienda siguieron 2 trimestres más tarde, antes de corregirse en 1996. Se necesitaron casi 7 años de precios a la baja para que el mercado volviera a crecer.

No hay dos parches iguales y los horarios se basan en promedios. En la década de 1980, la corrección fue ligeramente inferior a la media, y la década de 1990 fue mucho más larga. Sin embargo, una corrección de la longitud media es lo que piden los principales pronosticadores.

Compañía global de macropronósticos Oxford Economics encuentra los precios de la vivienda Fondo a mediados de 2024. El patrón RBC muestra la corrección más profunda de la historia, con precios que tocarán fondo en 2025. Usaron diferentes modelos pero llegaron a conclusiones similares sobre la línea de tiempo. Pero tal vez el agente de bienes raíces al azar que dijo que las tarifas no pueden subir tenga razón y los precios de las casas subirán este año.