enero 21, 2022

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¿Por qué el gobierno de la ciudad significa que este antiguo edificio de apartamentos de 17 unidades en Forest Hill no se puede utilizar como edificio de apartamentos?

En el vecindario Tony Forest Hill de Toronto se encuentra un edificio de apartamentos centenario en ruinas.

Sus puertas de madera oscura están cubiertas con majestuosos arcos de piedra, pero los paneles de las ventanas en el interior faltan o están rotos, con fragmentos de vidrio que sobresalen hacia afuera y paneles abiertos cubiertos de madera contrachapada.

Durante más de una década, el complejo ha estado vacío como este en 467 Spadina Rd. En el interior, dice el propietario más nuevo, el esqueleto de su vida anterior como un edificio de apartamentos de 17 unidades, con los marcos y las chimeneas de los dos dormitorios antiguos aún visibles.

Eso es lo que Avi Glina, fundador de la firma de inversión inmobiliaria SpiceCart, que compró el edificio el año pasado, quería que regresara.

Pero debido a un plan fallido pero aprobado por la ciudad Por un antiguo propietario para convertir el sitio en dos casas adosadas, el edificio de Toronto ya no se considera legalmente un edificio de apartamentos. Las reglas de la ciudad actuales establecen que no se puede construir nada más grande que un dúplex en el sitio hoy, lo que significa que SpiceCart necesitará excepciones especiales para recrear los condominios.

En medio de una crisis de vivienda en toda la ciudad, mientras los funcionarios y el personal esbozan varias propuestas para impulsar la oferta de viviendas, el concejal local Josh Matlow lamentó ver grandes propiedades en el centro de la ciudad «sirviendo ratas en lugar de personas».

SpiceCart se adelantó para romper las reglas, con el apoyo de Matlow y los empleados de la ciudad, pero a medida que pasaba el tiempo y el valor de las viviendas unifamiliares de Toronto se disparaba, Glina dice que se encontraron reconsiderando sus planes. La compañía pospuso una audiencia en agosto y recientemente volvió a comercializar el medicamento.

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«Soy un hombre de apartamentos», dijo Glena. Pero agregó: «Si queremos hacer cosas como casas, que puedo empezar mañana, tiene más sentido … que debamos dejar de pelear y golpearnos la cabeza contra la pared por los apartamentos. . «

Nadie parece muy seguro de cuándo se construyó el complejo original. Cuando se incluyó en el Registro de Patrimonio de la ciudad, llegó una estimación entre 1913 y 1924. La propiedad, con el nombre «Montecito» grabado en su mampostería, fue el hogar de una variedad de inquilinos a lo largo de los años; La guía de 1960 entre residentes enumera a un patinador profesional y un conferenciante universitario.

Se alquiló por última vez en 2006, según documentos de la ciudad, con una combinación de unidades de gama media a precios razonables. Uno de los propietarios a principios de la década de 2010 sugirió inicialmente aumentar el número de unidades a 31, pero después de una consulta pública, volvió a visitar el terreno de juego para construir dos casas adosadas.

Cancelación de las unidades de alquiler antiguas a favor del nuevo esquema de propietario. Prometí ofrecer ocho alquileres de casas adosadas al este del Don: dos unidades asequibles y seis alquileres de gama media. Si bien la ciudad se iluminó en verde en 2014, y el personal desde entonces afirmó que estas ocho unidades se conservaron según lo prometido, el plan de reurbanización de Forest Hill finalmente se abandonó.

Años más tarde, el edificio de ladrillos derrumbado llamó la atención de Glina y SpiceCart.

“Mi pasión siempre han sido los edificios históricos”, dijo Glenna. «Me gustan mucho este tipo de edificios que probablemente se hayan dejado pudrir, y sé qué hacer».

Había esperado que el proyecto de Spadina fuera más complejo, dada su edad e historia. Pero dice que su equipo esperaba comenzar a construir poco después de comprarlo, y no necesariamente estaba al tanto de todo el trabajo que se necesitaría para reconstruirlo y convertirlo en un edificio de apartamentos.

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Si bien el personal de planificación de la ciudad cree que el complejo se construyó originalmente legalmente, las reglas de planificación actuales no lo permitirán en esta ubicación. Debido a que el edificio precedió a las reglas, se le otorgó una excepción conocida como «no conformidad legal», lo que significa que puede permanecer en su lugar siempre que el sitio se «use constantemente» como un edificio de apartamentos. Se dieron las mismas excepciones para iglesias antiguas y tiendas de esquina en varios vecindarios de Toronto.

Pero hacer un cambio importante en un edificio que no cumple con la ley corre el riesgo de perder su estado de protección. En este caso, el personal del edificio de Toronto cree que el complejo dejó de ser un edificio de apartamentos debido al trabajo de construcción «sustancial» durante los esfuerzos anteriores para Convertido en dos viviendas para una familia.

Si bien SpiceCart argumentó en una solicitud a la Comisión de Enmienda de Toronto que la propiedad de hecho no se usó como algo más que un edificio de apartamentos, los empleados ahora apuntan a las reglas de zonificación actualizadas, que permiten un máximo de dos unidades residenciales en la propiedad.

Este límite de dos unidades se impuso en el área de zonificación que rodea el edificio Spadina, una parcela de tierra a unas pocas calles de distancia, en algún momento después de su construcción, aunque la ciudad actualmente tiene reglas de zonificación destinadas a permitir edificios de apartamentos en la misma área. . Cualquier nuevo desarrollo debe cumplir con otros requisitos de la ciudad, desde contratiempos hasta estacionamiento.

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Matlow y el departamento de planificación de la ciudad expresaron su apoyo al comité de SpiceCart para implementar la modificación y apoyaron la idea de devolver el complejo a su uso original.

“Esta es una oportunidad para ofrecer más viviendas a este vecindario a través de modificaciones interiores a un edificio existente”, dijo el Director de Planificación Comunitaria Oren Tamir en un correo electrónico.

Aunque Tamir le dijo a la estrella que no hubo retrasos inusuales en la solicitud de la comisión SpiceCart, Glenna expresó su frustración por lo que describió como «burocracia interna».

Él cree que las diferentes reglas de la ciudad pueden hacer que sea «difícil» construir o renovar apartamentos de alquiler, pero simpatiza con la frustración de Matlow al ver que la propiedad no se usó durante años.

«Solo estamos tratando de averiguar cuál es nuestro mejor paso adelante», dijo.

Matlow simplemente espera que el sitio pueda regresar a un estado «habitable», habitado después de años de estar en alto.

“Por el bien del vecindario, y para volver a poner un edificio de apartamentos en el mercado, me gustaría ver que algo avanza allí”, dijo Matlow.

«Tener este edificio desierto y fuera del mercado de la vivienda es inaceptable», dijo.

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