Bienes raíces: ¿Cuánto vale la casa de Donald Trump en Florida?

Fort Lauderdale, Florida –

¿Cuánto vale el hotel Mar-a-Lago de Donald Trump? Este fue un punto de controversia después de que un juez de Nueva York dictaminara que el ex presidente exageró el valor de la propiedad de Florida cuando dijo que valía al menos 420 millones de dólares y posiblemente hasta 1.500 millones de dólares.

El juez Arthur Engoron se puso del lado del fiscal general de Nueva York en una demanda que acusaba a Trump de exagerar el valor de sus activos y concluyó que Trump exageraba constantemente el valor de Mar-a-Lago. Señaló que una de las estimaciones de Trump sobre el valor del club era 2.300% mayor que las valoraciones del tasador de impuestos del condado de Palm Beach, que oscilaban entre $ 18 millones y $ 37 millones.

Pero los agentes inmobiliarios de Palm Beach, que se especializan en propiedades de alto nivel, se burlaron de la idea de que la propiedad pudiera valer poco, en el improbable caso de que Trump alguna vez la vendiera.

“Ridículo”, dijo la agente Lisa Pulitzer sobre el juez que citó la evaluación de impuestos del condado como un estándar “ridículo”. Casas de una décima parte del tamaño de Mar-a-Lago en pequeños lotes del interior se venden por un precio similar en la próspera ciudad isleña de Palm Beach.

«Toda la comunidad inmobiliaria sintió que era una broma cuando vieron esa cifra», dijo Pulitzer, que trabaja para Brown Harris Stevens.

«Esto se va a comprar por cientos y cientos de millones de dólares», dijo Rob Thompson, propietario de Waterfront Properties y miembro de Mar-a-Lago. «No hay posibilidad de que se venda por 40 o 50 millones de dólares».

Sin embargo, en el juicio en curso sobre la demanda, lo que pagaría un comprador privado por un lugar como Mar-a-Lago no es el único factor para determinar si Trump es responsable de fraude.

¿Qué es Mar-a-Lago?

La mansión de 126 habitaciones y 62.500 pies cuadrados (5.810 m2) es la casa principal de Trump. También es un club y resort de playa privado, un artefacto histórico y un salón de baile con pan de oro. Es donde Trump almacenó documentos gubernamentales que, según los fiscales federales, tomó ilegalmente después de dejar el cargo en 2021.

Aunque Trump ha admitido durante mucho tiempo haber usado «exageración honesta» en sus negocios, no exagera cuando describe a Mar-a-Lago como única en su clase.

Construida en 1927 por la heredera de cereales Marjorie Meriwether Post y su segundo marido, el financiero E. F. Hutton, la finca recibió su nombre (que en español significa «de mar a lago») porque sus 17 acres (7 hectáreas) se extienden desde el Océano Atlántico. Al Canal Intracostero.

Post conservó la mansión después de que la pareja se divorció y la utilizó para organizar lujosas fiestas. En 1969, Mar-a-Lago fue designada Monumento Histórico Nacional.

Post, que murió en 1973, dejó la propiedad al gobierno de Estados Unidos como retiro de invierno para los presidentes, pero Richard Nixon, Gerald Ford y Jimmy Carter nunca la usaron. El gobierno, debido a los altos costos de mantenimiento, lo devolvió a la Fundación Post en 1981.

La propiedad cayó en mal estado. Trump lo compró en 1985 por unos 10 millones de dólares, el equivalente a 30 millones de dólares actuales. Invirtió mucho en su renovación.

Pero a principios de la década de 1990, Trump se quedó sin dinero después de que varias de sus empresas quebraran. Les dijo a los funcionarios de la ciudad de Palm Beach que no podía afrontar los $3 millones en costos de mantenimiento anuales y propuso subdividir la propiedad y construir mansiones. La ciudad rechazó el plan.

Las negociaciones continuaron y en 1993 la ciudad acordó que podía convertir la propiedad en un club privado, lo que le daría un flujo de efectivo que podría utilizar para el mantenimiento. Construyó el salón de baile pero cedió los derechos de desarrollo.

El acuerdo limita el club a 500 miembros: la cuota de iniciación es de 500.000 dólares estadounidenses con una cuota anual de 20.000 dólares estadounidenses.

Trump suele vivir en Mar-a-Lago de octubre a mayo antes de pasar el verano en Nueva Jersey.

Entonces, ¿cuánto vale Mar-a-Lago?

Es difícil de decir. El mayor problema es la falta de propiedades comparables. Ya nadie construye mansiones en Palm Beach como Mar-a-Lago, y lo que había allí hace tiempo que fue derribado, desmantelado o convertido en museo.

Trump, en su testimonio de abril, justificó su creencia de que Mar-a-Lago podría valer mil millones de dólares comparándolo con el precio que tendría una Mona Lisa o un Renoir, donde los ricos pagarían una prima para comprar algo único.

Eli Peracha, presidente del Hollow College of Real Estate de la Universidad Internacional de Florida, está de acuerdo en que es difícil evaluar el valor de una propiedad única. El hecho de que Trump sea propietario de Mar-a-Lago probablemente aumentará su precio de venta.

«Algunas personas dirán que no a todos les gusta Trump; algunas personas en realidad pagarán menos por eso», dijo Peracha. «Pero el mejor postor probablemente será la persona que lo compre porque es propiedad de Trump». .

Pulitzer dijo que el precio mínimo para Mar-a-Lago sería de 300 millones de dólares. Al menos 600 millones de dólares, dijo Thompson. Dijeron que si los multimillonarios entraban en una guerra de ofertas, sería posible venderlo por mil millones de dólares o más.

El complejo más pequeño de Palm Beach, que alguna vez fue propiedad de la familia política Kennedy, se vendió por 70 millones de dólares hace tres años.

Entonces, ¿cómo se le ocurrió al condado de Palm Beach una evaluación impositiva tan baja?

El condado le da a Mar-a-Lago su valor fiscal actual de $37 millones basado en su ingreso operativo neto anual como club y no en su valor de reventa como casa o el costo de reconstrucción. Es uno de los nueve clubes privados del condado que pagan impuestos de esta manera.

Este método se utiliza porque los clubes privados rara vez se venden o construyen, lo que hace imposible determinar sus tasas impositivas comparándolos con propiedades similares, dijo Becky Robinson, portavoz del asesor fiscal. Los registros del condado muestran que la factura del impuesto a la propiedad de Mar-a-Lago será de $602,000 este año.

El representante estadounidense Jared Moskowitz, un demócrata del sur de Florida, escribió al distrito diciendo que si Trump afirma que Mar-a-Lago vale mil millones de dólares, se le deberían gravar en consecuencia. Si el valor tasado de Mar-a-Lago fuera de mil millones de dólares, la factura del impuesto a la propiedad sería de unos 18 millones de dólares.

Robinson dijo que el condado basa sus evaluaciones en la ley y sus fórmulas, no en los reclamos de los tasadores.

Por qué eso importa

En su demanda contra Trump, la fiscal general de Nueva York, Letitia James, argumentó que Mar-a-Lago era uno de varios activos cuyo valor Trump exageró en los estados financieros presentados ante bancos y otros.

Con base en esas declaraciones, Trump estimó el valor de Mar-a-Lago en hasta $739 millones, una cifra que, según James, ignoraba las restricciones de disposición que requerían que la propiedad se usara como un club social, no como una casa privada. Sus abogados argumentaron que en sus estados financieros, Trump debería haber valorado a Mar-a-Lago de la misma manera que valora al condado, basándose en su estatus de club.

Los estados financieros de Trump estimaron el valor del club «basándose en una premisa falsa y engañosa de que era un lote residencial sin restricciones que podía venderse y usarse como casa privada, lo que claramente no era el caso», escribieron los abogados de Nueva York.

Los abogados de Trump dijeron que no hubo fraude y que, de todos modos, es posible que los bancos no se hayan basado en sus estados financieros al decidir si le prestaban dinero.