febrero 22, 2024

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Juez concede al comprador de apartamentos en Richmond 13,1 millones de dólares

Juez concede al comprador de apartamentos en Richmond 13,1 millones de dólares

El caso giró en torno a dos condiciones del contrato de preventa.

Más de 30 personas han demandado a Anderson Square Holdings Ltd. Un juez de la Corte Suprema de Columbia Británica concedió a un promotor de condominios en Richmond y a dos de sus directores por la cancelación de contratos de preventa una indemnización de 13,1 millones de dólares por daños y perjuicios.

Sin embargo, el fallo de la juez Linda Lu, publicado el lunes 9 de febrero, desestimó la demanda de responsabilidad personal contra los directores, Kyung Sun (Sunny) Ho y Jia An (Jeremy) Liang.

Los demandantes firmaron contratos en 2015 y 2016 para los apartamentos en Alpha Tower en 6833 Boswell Street, con fecha de vencimiento externo el 30 de septiembre de 2019, pero fueron notificados de la terminación de sus contratos en julio de 2019. Dos años después, el proyecto , ahora llamada Prima, las unidades se vendieron a otros a precios más altos.

Anderson Square celebró un contrato de precio fijo en firme por valor de 37,8 millones de dólares en enero de 2017 con Scott Construction y un año después se emitió un permiso de construcción. Pero la disputa sobre los costos de demora se intensificó hasta que él y Liang cancelaron los contratos de preventa y Scott emitió un aviso de rescisión el mes siguiente.

A finales de 2019, Anderson Square contrató a una empresa constructora diferente, Valley West Construction Ltd., para completar el proyecto. Scott presentó una demanda contra Anderson Square en febrero de 2020. En agosto de 2021, los depósitos fueron devueltos a los demandantes.

Law señaló que los demandantes no alegaron engaño, tergiversación, fraude o negligencia. Consideró si Anderson Square tenía derecho a rescindir los contratos en 2019 y si los directores habían incumplido el deber de desempeño honesto hacia los demandantes.

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El caso se centró en dos condiciones del contrato de preventa relativas al pago del precio de compra, la fecha de finalización y un acontecimiento externo importante.

Low concluyó que la falta de financiación «no imposibilitaba el desempeño».

«Aunque el señor Hu y el señor Liang testificaron que el financiamiento externo no era la primera opción de Anderson Square, no había evidencia de que esta fuente de financiamiento se hubiera agotado en julio de 2019», escribió Lu. “El 25 de julio de 2019, Anderson Square tenía más de 9 millones de dólares en su cuenta bancaria. El Sr. Liang testificó que entre septiembre de 2019 y finales de 2020, los prestamistas de Hong Kong proporcionaron al menos otros 11 millones de dólares al proyecto.

Anderson tenía fondos suficientes para contratar a Valley West en diciembre de 2019, solo cinco meses después de que se entregaron los avisos de despido, dijo Law.

«Anderson Square no tenía el derecho contractual de rescindir los contratos bajo la Sección 2 o la Sección 21 en julio de 2019», escribió Law. «Además, encuentro que los demandados personales sabían que las razones que dieron en las notificaciones de rescisión para respaldar su confianza en la cláusula 21 eran falsas o engañosas, o que fueron imprudentes en cuanto a si esto era así».

Pero Lu no llegó a determinar la responsabilidad personal y dictaminó que los demandantes no habían demostrado que él y Liang causaran incumplimiento de contrato, desempeño injusto o enriquecimiento injusto.

Describió a Lu Liang como “extremadamente inexperto en asuntos comerciales y inmobiliarios”, pero dijo que su testimonio fue dado de manera directa. No se puede decir lo mismo de Ho, cuyas “evidencias han sido cuestionadas con éxito de varias maneras, generando dudas sobre su confiabilidad y credibilidad”.

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«El señor Ho dijo que el dinero necesario para construir el proyecto procedía de los accionistas de Anderson Square, no de 'prestamistas privados'». Cuando se le enfrentó al hecho de que gran parte del dinero utilizado en la construcción procedía de empresas e individuos de Hong Kong, testificó que creía que los prestamistas «por privados querían decir 'tiburones' y los prestamistas en Hong Kong no eran prestamistas privados».

Lu dijo que todos los demandantes fueron llamados a testificar y su testimonio fue claro, confiable y creíble. Pero la mayoría de las pruebas que proporcionaron no eran legalmente relevantes para el procedimiento. Hubo lo que ella llamó una “situación inusual” que involucra a uno de los demandantes. El hijo de Cheng Wei Li se hizo pasar por su padre durante su investigación, engañando al abogado contrario, a un taquígrafo judicial y a su propio abogado.

«Esta conducta fue inaceptable y una afrenta a los procedimientos del tribunal. Sin embargo, no afectó la capacidad de los acusados ​​para defender el reclamo de manera sustancial, y los acusados ​​se negaron a realizar un examen adecuado del descubrimiento del Sr. Lee antes de testificar en el juicio. «.

Como resultado, Law dictaminó que Lee no recibiría ningún costo de los acusados, “debido a su conducta y la de su hijo en relación con su examen de detección”.

El cobro de daños y perjuicios puede complicarse mediante una acción separada, pero relacionada.

El 7 de febrero, el juez Michael Stevens amplió la protección judicial para Anderson Square Holdings Ltd. Hasta el 26 de marzo, fecha límite para su propuesta de reestructuración.

Un informe judicial afirma que el único acreedor garantizado potencial de la empresa es Anderson Plaza Holdings, que exigió el reembolso de préstamos por valor de 64,1 millones de dólares el pasado 20 de noviembre.

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