Andamios y cubiertas de construcción rodean un ala de un edificio de apartamentos en el norte de Edmonton, donde los propietarios obligados a abandonar por el riesgo de derrumbe ahora enfrentan una importante evaluación especial.
Fue un completo shock. “No teníamos idea”, dijo Rebecca Gillis, propietaria de la unidad, quien dijo que su propia tasación fue de poco menos de $12,000.
Sabía que iba a recibir una llamada en efectivo, pero la cantidad era casi cuatro veces mayor de lo esperado.
“Pensábamos que el impuesto especial se evaluaría en 200.000 dólares, pero luego nos sorprendió que se pagaran 750.000 dólares antes del 8 de enero”.
Chantal Pechey es propietaria de una unidad del segundo piso en el lado donde ocurrió el incendio y su propia estimación es de $8,500.
Dijo que los propietarios previamente rechazaron una propuesta de recurrir al fondo de reserva para cubrir la solicitud de efectivo de $200,000 porque la junta no podía explicar cómo se usaría el dinero a satisfacción del propietario.
Recibir una evaluación especial por varias veces esa cantidad fue una bofetada.
“Nunca se nos ocurrió que las cifras habían saltado mágicamente de $200,000 a $750,000, divididas por factores unitarios para los propietarios de los apartamentos”, dijo Beachy.
Una gran fuente de frustración para Gillis y Pichet fue que esa llamada de efectivo también se produjo sin un desglose detallado de adónde iba el dinero. Una carta del administrador de la propiedad Simco Management enviada a los residentes, que también leyó Global News, decía que la evaluación tenía dos propósitos:
- Pagar por mantenimiento, reparación o reemplazo inesperado y urgente de la propiedad común o propiedad administrada, y
- Cubrir el déficit esperado en la cuenta operativa. Esto se debe a mayores primas de seguro, seguridad del sitio, honorarios legales, honorarios de expertos y gastos incurridos para cubrir los costos mientras se espera el producto del seguro, según la carta.
«No nos han dado un desglose exacto de qué es y por qué es tan grande. Pero esperan que paguemos antes del 8 de enero, que es un período muy corto para una gran cantidad de dinero», dijo Peachey.
“No respondieron a nuestras preguntas cuando solicitamos específicamente cosas específicas”, dijo Gillis sobre las consultas a la junta de condominios y al administrador de la propiedad.
«Esto no está bien. No estamos hablando de limpiar alfombras de apartamentos, estamos hablando del futuro de todos y todos merecen saber exactamente de dónde va el dinero para tomar una decisión informada».
Ahora, Gillis dijo que enfrenta la ruina financiera.
«Incluso si pagamos el impuesto el 8 de enero, eso ni siquiera afecta el costo de reconstruir potencialmente el edificio, o tenemos la opción de vender el edificio también».
Se espera que la reparación de Castledowns Pointe cueste alrededor de $7 millones, dijo Gillis. Pero esto no incluye los honorarios adicionales de abogados, gastos de apartamento ni seguridad.
“Las personas en el edificio que no pueden pagar y tendrán que ir a la quiebra, eso sería lo que yo tendría que hacer”, dijo, y agregó que eso luego trasladaría la carga a otros.
«Entonces corresponderá a los demás propietarios soportar esta carga, que yo no puedo afrontar».
«Es literalmente una situación imposible».
Gillis, junto con otros residentes del edificio de apartamentos Castledowns Pointe de 83 unidades (12618 152 Ave.) en el vecindario Parano de Castle Downs, han estado fuera de sus hogares desde principios de septiembre.
Algunos, como Beachy, han sido evacuados desde que se produjo un incendio en marzo.
La orden de evacuación de la ciudad de Edmonton se produjo después de varias inspecciones tras el incendio del 12 de marzo, causado por una falla eléctrica desconocida, que resultó en daños por más de $8 millones.
Durante las inspecciones posteriores la primavera y el verano pasados, los ingenieros de Read Jones Christoffersen Ltd. (RJC) dijo que el edificio no se construyó adecuadamente hace dos décadas y podría colapsar en cualquier momento. El condominio fue construido por el desarrollador de Edmonton Carrington Properties Ltd.
Gillis dijo que ella y varios otros propietarios se reunieron para discutir los problemas.
Quieren celebrar una reunión especial el próximo mes para decidir su destino, diciendo que una decisión de esta magnitud no debe dejarse únicamente en manos de la gente de la junta.
Las dos mujeres dijeron que celebrar una reunión especial en lugar de la reunión programada habitualmente el 17 de enero de 2024 le daría a cada propietario el derecho de votar sobre si vender y seguir adelante, o reconstruir.
“Creo que es muy importante que todos los propietarios puedan opinar porque no solo votamos sobre limpiar la casa, conseguir las alfombras o quitar la nieve.
“Estamos votando sobre algo que realmente nos impacta a cada uno de nosotros y a nuestras vidas, como nuestro futuro financiero.
«Estamos en peligro de perderlo todo. Este es mi caso, lo perderé todo».
Incluso si tuvieran una reunión para votar, sólo aquellos que pagaron sus impuestos podrían opinar, señaló Gillis.
“A la hora de decidir si rescindir mi contrato o venderlo, ni siquiera puedo votar porque llegaré tarde”.
Para aumentar el estrés, Gillis dijo que además de las hipotecas y las tarifas de condominios para casas en las que no pueden vivir, el antiguo proveedor de seguros del edificio abandonó el condominio como cliente y su nueva compañía se volvió costosa.
“Son alrededor de $3,600 al año, sólo para el seguro, y eso ni siquiera incluye las tarifas de condominio que tenemos que seguir pagando.
«Estos proyectos de ley no van a parar».
Beachy señaló que el edificio de apartamentos de 20 años no es el hogar de personas ricas: los residentes son personas mayores, personas con discapacidades, inmigrantes recientes y similares.
«Este no es un edificio caro. Son más bien personas de bajos ingresos como yo. Por eso esta cantidad de dinero es importante».
Peachey dijo que tendría que recurrir a sus planes de rescate provincial para intentar pagar su propia cuota antes del plazo de tres semanas. Esto se suma a sus gastos corrientes.
«Tenemos segundos alquileres mientras todavía estamos pagando las hipotecas, mientras todavía estamos pagando las tarifas del condominio. Así que es muy perturbador», dijo Beachy, quien se está quedando con una amiga que, según ella, le da una tarifa de alquiler razonable.
Gillis dijo que el estrés y la carga emocional de la situación son demasiado difíciles de soportar y quiere lavarse las manos del lugar. La mayoría de los demás propietarios también quieren reducir sus pérdidas y mudarse, dijo.
“Las tarifas seguirán subiendo y subiendo. Mientras que si terminamos el negocio, vendemos el edificio, dividimos el dinero y, con suerte, todos nos veremos menos afectados financieramente.
Gillis dijo que vive cómodamente con su madre, su tía, su esposo, su hija y sus tres perros, y se considera afortunada. He oído hablar de otros propietarios que viven en hoteles con sus hijos. Dijo que las solicitudes de asistencia de emergencia al condado y a la ciudad no llegaron a ninguna parte.
Beachy dijo que parece que la junta no considerará otra opción que reconstruir.
«Por un lado, parece una buena idea, excepto que acabamos de recibir el informe de un ingeniero que nos dice que la reconstrucción costaría $7 millones y el seguro no cubriría eso. Así que eso sería alrededor de $70,000 a $80,000 por propietario, y eso sin contar los otros informes de ingeniería que no siguen llegando.
Beachy dijo que compró su unidad por $130,000 con un pago inicial de $25,000 y que todavía debe $100,000 de su hipoteca. Con el impuesto de $8,500 ahora impuesto y el costo proyectado de la reconstrucción en el futuro, más otras tarifas aún por determinar, los costos se dispararán, dijo.
«Habré pagado por otro apartamento completo y nunca recuperaré ese dinero».
Beachy dijo que el daño del incendio parece reparable, pero las preocupaciones estructurales son otra cosa.
Se da cuenta de que la junta está formada por otros propietarios que están haciendo lo mejor que pueden, pero también quiere reducir pérdidas y vender.
«Estamos asimilando rápidamente y queremos que la junta tenga una visión más realista de cómo manejar la situación y nos dé la opción de que, si queremos, votemos para vender. Hagámoslo».
Global News envió solicitudes tanto a la junta del condominio Castledowns Pointe como a la gerencia de Simco para solicitar comentarios. A la fecha de publicación no hemos recibido respuesta.
Parece haber habido graves inconsistencias, descuidos y errores en el dibujo arquitectónico y estructural original que no se coordinaron durante la fase de diseño ni se notaron durante la creación y revisión de los planos de taller, dijeron ingenieros de Read Jones Christoffersen Ltd. (RJC) en su informe de principios de este año.
Beachy está enojada con la empresa constructora Carrington y la ciudad de Edmonton por permitir que esto suceda.
«Hay planes que se supone deben seguirse. ¿Cómo surgieron todos estos defectos estructurales? ¿Cómo obtienen los códigos de seguridad?»
“¿Cómo llegaste a este punto de vista?”
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