Canadá compra el concepto de arrendamiento con opción a compra. Así es como funciona

Cuando Christian Fraccia escuchó por primera vez sobre una oportunidad de alquilar con opción a compra en Port Moody, Columbia Británica, hace cuatro años, vio una manera de hacer realidad su sueño de ser dueño de una casa por primera vez, por lo que puso su nombre en la lista 30- lotería de unidades

Alrededor del 10 por ciento de las 358 unidades en desarrollo en construcción en 50 Electronic Avenue se vendieron como alquiler con opción a compra, lo que significa que los compradores pagan un alquiler fijo de dos años, que luego se convierte en capital.

Fracchia, un desarrollador de software de 28 años, tiene una cita dentro de una semana para recorrer su nuevo apartamento de una habitación cerca del SkyTrain y el parque costero. Todo esto por $ 10,000 y $ 1,000 por mes de alquiler, que se destina a un pago inicial de $ 470,000 dentro de dos años.

«Básicamente, es como alquiler gratis durante dos años. Ese dinero [I pay now] “Seguiré haciéndolo mientras continúe con la venta”, dijo Fraccia, quien se mudará con su esposa en unos meses.

El alquiler con opción a compra es un camino único hacia la propiedad de la vivienda que retrasa uno de los mayores obstáculos para los nuevos compradores de vivienda: el enorme pago inicial.

Los defensores de este modelo de financiamiento hipotecario dicen que permite que las personas con crédito limitado o dañado que no pueden calificar para una hipoteca tradicional trabajen hacia la propiedad.

Pero los críticos advierten que el alquiler con opción a compra no se ha probado y tiene algunas trampas y riesgos, como los costos de mantenimiento o la posibilidad de perder un pago inicial, en algunos casos, si el inquilino no cumple con los términos del acuerdo.

Canadá está financiando más proyectos como este mediante la creación de un programa de vivienda de alquiler con opción a compra como parte del gasto de $ 2 mil millones para duplicar la construcción de viviendas en los próximos 10 años. El financiamiento, destinado en presupuestos anteriores, tiene como objetivo crear 17,000 nuevas viviendas en todo el país, incluidas viviendas más rápidas para personas sin hogar o en riesgo de quedarse sin hogar, junto con proyectos de vivienda asequibles a precio de mercado.

$ 200 millones de alquiler con opción a compra

De esos $2 mil millones, $200 millones se asignan al nuevo programa de arrendamiento con opción a compra. Este fondo, administrado por Mortgage and Housing Canada Corporation (CMHC), alentará a los desarrolladores y constructores a crear más oportunidades para los compradores de vivienda por primera vez que se ven abrumados por los requisitos de pago inicial, dijo el primer ministro Justin Trudeau en una conferencia de prensa en Kitchener, Ontario. , el 30 de agosto.

«Para muchos inquilinos, ahorrar para comprar una casa es cada vez más difícil”, dijo Trudeau. «Con este nuevo programa, trabajaremos con los proveedores de vivienda para ayudar a las familias a hacer la transición del alquiler a la propiedad de su propia casa».

Las solicitudes para el Fondo de Innovación de Vivienda Asequible durante cinco años y su nueva corriente de alquiler con opción a compra se abrieron el 30 de agosto para municipios, desarrolladores, constructores, organizaciones de vivienda comunitaria, organizaciones sin fines de lucro y organizaciones indígenas.

En 2018, cuando Panatch Group ofreció unidades de alquiler con opción a compra en Port Moody, 500 personas hicieron pedidos.

El desarrollador Kush Panatch de Richmond, Columbia Británica, dijo que nunca antes había ofrecido alquilar con opción a compra y que estaba sorprendido por el intenso interés.

Terminó invitando solo a los solicitantes de Port Moody a algún tipo de sorteo, después de revisar los artículos, incluido uno de Fracchia, que quería permanecer en la comunidad que amaba.

Tan emocionante como puede ser, Panatch advierte que alquilar con opción a compra no siempre es la mejor ruta para ser propietario de una vivienda.

«Aprendimos mucho al hacer esto. Desafortunadamente, ha habido algunas sorpresas desagradables».

Descubrió costos inesperados, como el hecho de que su empresa tuvo que asumir el costo del GST desde el momento en que el inquilino se mudó hasta que compró la unidad. Además, había aspectos legales complicados para navegar. Panach dijo que las tasas de interés más altas encarecieron el programa.

«Creo que un poco de ayuda tanto a nivel federal como regional contribuiría en gran medida a facilitar un programa como este», agregó.

¿Cómo funciona?

Los términos de un contrato de arrendamiento con opción a compra varían. Por lo general, es un acuerdo entre inquilinos y propietarios o inversionistas para comprar una casa a un precio específico en una fecha límite futura. El contrato consiste en un arrendamiento y una opción de compra.

La idea es retener la propiedad a un comprador potencial para que pueda proporcionar lo que se necesita para calificar para una hipoteca convencional con una institución de crédito.

Rachel Oliver, de Clover Properties, al norte de Toronto, dirige un programa privado de alquiler con opción a compra que, según ella, ha ayudado a 600 familias de Ontario a «acelerar su capacidad para acercarse a la propiedad de la vivienda».

Oliver dice que el inquilino generalmente paga un pago inicial de una sola vez (su compañía generalmente requiere $ 20,000) y luego un alquiler mensual que se calcula sobre lo que se necesita para obtener el 10 por ciento del precio de compra de la propiedad al final de su plazo. El alquiler mensual también se calcula sobre el costo de mover la propiedad a la tasa de interés actual.

«Básicamente son ahorros forzosos”, dijo Oliver. «Vendemos la propiedad en incrementos”.

Durante el plazo del arrendamiento, el inquilino a menudo también es responsable de pagar los costos de mantenimiento y actualización de la unidad de vivienda o condominio.

¿Por qué alquilar con opción a compra?

Al comienzo de un contrato de arrendamiento con opción a compra, dice Oliver, sus clientes pueden establecer un precio de compra de la vivienda de, digamos, $600,000 con planes de compra en cinco años. Si el valor de esta propiedad sube a $650,000, el inquilino obtiene el valor adicional de la casa que contrató para comprar.

Mientras tanto, el inversor -o, en otros casos, el promotor- es el titular de la hipoteca. Las tarifas de alquiler para contratos de arrendamiento con opción a compra pueden variar, pero generalmente están en línea con los valores de alquiler de mercado en este momento.

Oliver y su esposo trabajan con inversionistas de deuda para que el inquilino pueda acumular capital y convertirse en propietario por primera vez mucho más rápido de lo que puede ahorrar.

Clover Properties se está expandiendo en Alberta y Quebec debido a la creciente necesidad de las familias de adquirir una casa antes de que los precios se disparen.

Oliver dice que el alquiler con opción a compra es más adecuado para los inquilinos que luchan por obtener la aprobación de la hipoteca debido a los bajos ingresos o al crédito dañado.

Pero advierte que el diablo está en los detalles contractuales, por lo que dice que trabaja con el comprador y el inversor para asegurar el éxito y evitar inversores «codiciosos».

Cumplir con las condiciones o perder el pago inicial

Oliver también señala que es necesario comprometer el alquiler de los propietarios. Ella dice que algunos durante la pandemia han perdido pagos iniciales debido a rupturas familiares u otras dificultades que han resultado en que los clientes no puedan cumplir con sus contratos y tengan que irse.

«Si dejan de pagar a tiempo o pagan el monto del contrato, será un incumplimiento de contrato. Haremos todo lo posible para trabajar con las personas en ese caso. Una vez que hayan agotado todas las opciones… tienen que dejar la propiedad por la cual los créditos de pago inicial se pierden «, dijo Oliver. Es por eso que estamos haciendo un examen muy cuidadoso».

Además, a diferencia de los inquilinos habituales, los arrendadores suelen ser responsables del mantenimiento y la modernización.

Si bien Oliver le da crédito al gobierno por explorar una herramienta no convencional para la compra de viviendas, está decepcionada de que el nuevo fondo federal se centre en proyectos de desarrollo y no permita que los propietarios de viviendas en alquiler compren en el mercado abierto de viviendas de reventa.

«Básicamente apoyan a los desarrolladores. Esperamos que los constructores transfieran legítimamente los ahorros al usuario final», dijo Oliver, quien cree que los desarrolladores deberían colaborar con proveedores de alquiler experimentados para administrar acuerdos complejos.

Ruta novedosa, no bien probada

Según los defensores de la vivienda, los programas de alquiler con opción a compra están funcionando en los bolsillos del Reino Unido, con cierto éxito.

Pero como en las principales ciudades canadienses, los bienes raíces en el Reino Unido son tan caros que es difícil cerrar la brecha entre los salarios bajos y la propiedad de la vivienda, y ha habido poco apetito.

Paula Higgins, directora ejecutiva de HomeOwners Alliance en Londres, dijo que las leyes de seguridad en la construcción son débiles y que hay algunos problemas con el financiamiento de alquiler con opción a compra asociado con los nuevos desarrollos. Ella dijo que algunas de esas unidades construidas para inquilinos eran de baja calidad, ya que los desarrolladores redujeron costos pero aún aumentaron los subsidios.

Si Canadá quiere entrar en el juego de alquilar con opción a compra, Higgins tiene un consejo: asegúrese de que el inquilino sea el mayor benefactor.

«Sería muy cauteloso con la creación de un sistema dirigido por desarrolladores: los ayuda a ellos, no a los inquilinos».

Higgins dice que es importante que se construyan viviendas asequibles y de alta calidad, no solo propiedades de alto nivel que atraigan a los inversores y, en última instancia, se revendan con fines de lucro y, en última instancia, con la exclusión de las familias locales.

Gary Schwartz, presidente de la Asociación Canadiense de Prestamistas, dijo que solicitar un pago inicial para la primera vivienda es un gran obstáculo para muchas personas a la luz del aumento de los precios de las propiedades y la inflación.

“Ahorrar para un pago inicial del 20 por ciento se ha convertido en una carga demasiado pesada para muchos compradores primerizos, atrapándolos en un circuito de alquiler”, dijo Schwartz.

«Es emocionante ver que CMHC desarrolla programas que pueden acelerar la innovación en el espacio de arrendamiento con opción a compra».